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绍兴网 绍兴论坛 绍兴房产网 业内采访:最贵地王诞生对绍兴房地产影响几何?
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业内采访:最贵地王诞生对绍兴房地产影响几何? [复制链接]

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楼主
发表于 2018-12-4 04:25 |只看该作者 |倒序浏览 |打印
9月13日,备受关注的会稽路西侧1号地块、会稽路西侧3号地块正式拍卖,最终编号为58号的融创房产以27.1 亿元将会稽路西侧1号地块收入囊中,高出起拍价10.4亿元,折合楼面价9476元/平米;与此同时会稽路西侧3号地被恒大地产以22.5亿元竞得,高出起拍价11.2亿元,绍兴房产网折合楼面价6804元/平米!两大地块总成交价高达49.6亿元,刷新绍兴土地成交金额新高。   对此,搜狐焦点网绍兴站记者第一时间联系到了融创房产投资发展部总经理 李文军,以及对其他绍兴业内开发商进行了采访。(采访持续更新中)    绍兴地王诞生,楼盘涨价在即,9月25日搜狐焦点网带您去看曹江臻苑/御香园/曦之湖/华宇兰园! 全程免费,大巴接送。点击链接即可报名   搜狐焦点网记者:绍兴是三线城市,你对三线城市有什么样的看法。今天你们拍出的底价是11.7亿,还是比较高的。融创房产投资发展部总经理 李文军:每个城市都不一样,不能讲一线、二线、三线,绍兴有自己的特点,藏富于民,民间很富裕,大家都有改善的需求。这块地又在这么好的位置,大家很认可,我们也看了很久。在绍兴老城区,城南板块,这么大规模的地也是很罕见,城南配套很成熟,客户也很认可,绍兴城市的经济、人文都是非常好的,人民也很富裕,所以很看好这块地。搜狐焦点网记者:对绍兴房价你怎么看?最近绍兴的均价是在一万到一万二之间,你的底价比较贵,这个项目你会做什么定位,价格会怎么样?    9月25日(周日)御和园/海樾传奇/长业天悦城/唯美格调优惠看房团火热报名中!地铁口现房起价?860元/㎡,多层电梯洋房&湖景高层一网打尽。全程免费,大巴接送。咨询/报名热线或   融创房产投资发展部总经理 李文军:我们拿到这个一号地容积率很低,我们已经做好方案了,就是洋房+排屋,构建好面积段,让大多数想改善的人能够有机会来买到我们的产品。看看地价再看看融创做过的一些高端产品大家心中就有数了,我们会把杭州、上海、北京好的产品带过来,排屋和洋房,把最好的产品带给大家。搜狐焦点网记者:一二线城市北上广上升的快,三线城市基本上比较稳,政府也在出台一些去库存的文件,鼓励市民买房,你觉得绍兴作为三线城市近几年房价会有上升的空间吗?融创房产投资发展部总经理 李文军:现在已经在上升的阶段,你说要上涨多大幅度我不敢保证,绍兴是非常有机会的城市,而且将来整个杭州都市圈里面,杭州到绍兴的城际铁路已经定了,很快就会开通,三年内会开通,未来城市、未来经济、都市圈的概念会越来越明显,绍兴本身经济很好,离杭州那么近,一定会有机会。   同时,搜狐焦点网绍兴站记者也联系到了绍兴业内的各位大佬,对此次地块的拍卖进行解读。   绍兴华颐房地产开发有限公司总经理 劳光亮:对于今日的拍卖结果多少有点意外,昨晚我们预测会稽路西侧1号地块最终成交价会在22亿元左右,3号地块在16亿元左右,总溢价率约10亿元,也就是两大地块总成交价约38亿元。最终,两大地块被融创房产和恒大地产竞得,总成交价高达49.6亿元,远比我们预测高了11.6亿,成为目前绍兴土地成交市场中的的双地王,这说明了国内的房产大鳄开始将目光聚焦到了绍兴这块土地上,沉寂已久的市场氛围和环境将被改变,未来房地产价格体系将提高,会将绍兴房地产带入新纪元。   农工商房地产(集团)浙江兆禾置业有限公司副总经理 张鹏飞:上午我也在看你们微信直播,对城南这块地也比较关注,这块地以49.6亿由融创和恒大两家竞得,从光明地产角度来说,也表示祝贺,对这个价格的出现首先是出乎我们的意料,但同时又在我们的意料之中。因为在绍兴这个地块是具备拍出这个价格的条件的。目前,杭州、上海大城市处于量价齐飞的状态,而绍兴迟迟未出现一个价格标杆,我想通过这次恒达和融创以这个地块拍下来作为一个契机,对未来绍兴整个房地产的量价提升都有比较标志性的意义。导致这个地拍出这个价格的原因有很多种:从融创和恒大,包括光明地产去年取得镜湖地块的角度来说,绍兴在浙江省算是经济发达的地区,但在房地产销售价格上没有得到真正的挖掘和体现,无论是光明地产还是融创或者是恒大,都是对绍兴房地产市场的一个充分认可,毕竟绍兴离杭州省会比较近,城市经济总量也排在浙江省前列,它的房价上涨空间,或者是潜在溢价空间是比较大的,这一点是支撑融创和恒大以这么高的溢价率取得这块土地的信心。对绍兴房地产而言,今天是一个振奋人心的时刻,而且是里程碑的起点,这个地块拍出去以后,无论是溢价率也好,还是折成楼盘价也好,对周边市场以及整个绍兴地区市场都有一个重新估值、重新定价的想象空间,我觉得在未来绍兴房地产市场发展过程中,随着恒大和融创的、光明地产进入以后,对整个城市的房地产开发能力是有很大提升和帮助的。其次,这个地价拍出来以后会对整个市场对价格上涨预期有比较大帮助,这样就会导致未来绍兴两到三年房地产市场发展过程中,绍兴房地产市场会像杭州一样有一个量价齐升的作用。   上海泽城营销策划合伙企业总经理 顾宇飞:首先,这是绍兴近期历史上溢价率最高的两块地,这个溢价来自于几个方面:第一,绍兴房价几年不动,2014年、2015年更多是以价换量去库存,目前库存连续15个月是一路下降的,如果绍兴库存持续下降,导致明年将出现无房可卖,开发进度跟不上,土地涨价也是在所难免的。第二是来自于G20的影响,原来杭州是二线之后,现在都在推杭州是一线的举办对杭州整体的房价推动是非常明显的,包括滨江、申花都卖到四万了,这也将影响到绍兴周边城市,这两个方面来看,土地涨价是在所难免。第三方面是来自于土地本身,这块地是绍兴近十年或者是多年来唯一一块在市中心的地块,在二环之内,成规模方正用地,周边配套也是非常棒的,还有它自己配建的学校,地段本身的价值能支撑它的高溢价,这个本身价值更多表现在城南人口的密集程度,这么多年大家都进入了改善的周期,整体土地溢价就来自于这三方面。对绍兴房地产市场有什么作用?土地是面粉,面粉这么贵,面包究竟有多贵?绍兴城市一直是不温不火的,2008年绍兴八千,杭州也是八千,现在杭州八千块已经变成四万块,绍兴还是八千、九千,这跟城市容量有关,房子毕竟是给人住的,绍兴人口一直没有太大的增长,这决定着绍兴房价是比较稳定的,现在面粉这么贵,取决于它的产品,我们一直说产品不能被营销打败,融创团队做产品也是非常优秀,他们在杭州推的几个项目都非常棒,他这个产品在绍兴市场上能够引领,能够给改善性客户非常好的感受,有这样的成本,又有好的产品,是能够支撑价格的。这个价格的入市,也会带动周边价格的上调,这是正常的。   浙江涌森置业有限公司营销总监 禹有松:城南地块以49.6亿这么高的价格拍卖出去,也是超乎个人预期的,之所以有这么高的价格,有三个的原因:第一是这块地本身具有很大的优势,地处市中心,也是绍兴比较稀缺的土地,地块本身比较大,比较方正。第二,目前全国其他城市土地市场都比较火爆,这是在绍兴的一个延续。第三,房企今年前八个月销售形势比较好,资金比较充裕,各方面因素叠加在一起,使得绍兴单价、总价上的地王出现了。这对绍兴楼市可能是一个利好,尤其是金九银十市场是一个极大的助推作用,未来项目周边包括其他区域楼盘,在售价上可能会有一定的反映,因为它居住用地楼盘价已经到了九千五,周边楼盘价格可能就是在一万左右,基本上楼面价和售价持平了,所以对未来的绍兴来说,楼市价格会有一波提升。   世茂天樾营销负责人 刘刚:首先还是要恭喜融创和恒大取得一号地块和三号地块两块土地,绍兴是千年古城,我们也希望这个城市中能有更多知名开发商来发展,世茂在绍兴已经开发十年了,始终秉承着不忘初心的理念,我们还是要恭喜两个伙伴,绍兴房产网一起加入了绍兴市场未来发展。第二,绍兴是长三角经济圈中很重要的组成部分,并且距离一线城市杭州非常近,杭州也进入了高速发展期,绍兴也会如此,绍兴市场当前在浙江区域中是一个的的确确的价值洼地,而这两个地块的出让价格高于去年年底人民东路二号地块,未来绍兴的价格在我们看来还是有很强的上涨趋势。第三,世茂天樾项目是在10月中下旬做第一次开盘,加上这两块地,当前绍兴在市中心的项目的确是屈指可数也是极为稀缺的,根据这两块地拍出来的价格,因为一号地容积率是比较低的,未来可能是以别墅为主,三号地块容积率是2.3左右,应该是以高层为主,单从开发公司成本来考虑,别墅售价是三万以上,公寓的售价是在一万五以上。绍兴市场前半年一直处在酝酿期,加上量并没有很强的增长态势,这两块土地的拍卖对价格有很强的指导意义,应该会使绍兴市场进入到新一轮的价格上涨期,绍兴其实一直都是价格洼地,在长三角片区做过项目的人,都会觉得绍兴这个城市特别宜居,但是价格是整个片区中比较低的,离杭州、宁波又比较近,但与这两个城市价格实在差太多,所以绍兴一直是一个价格洼地。接下来绍兴在一段时间内,应该会成为主流客户很重要的首选地,可以理解为投资客慢慢会青睐于绍兴。什么原因导致这块地拍出这样的价格?第一,现在中国特别是长三角、珠三角、黄渤海,今年整体房价呈现非常大的上涨态势,房地产在经济增长中起到非常重要的作用,长三角片区也是增幅最快的一个区域,也导致了很多开发商特别青睐于长三角城市的土地。第二,绍兴之前土地拍卖除了人民路二号地块是在市中心的,其他地块都是在偏外面一点的土地,市中心这块地关注度特别高,当时我们拍人民路二号地块的时候也有很多大公司想要拿这块地,最终因为我们在这开发十年,我们想继续在绍兴开发,对于绍兴市中心的地块,很多开发商都是特别青睐,这次拍出这个价格也不是特别意外,是比较合情合理的价格。绍兴正好马上要进入一个价格上升期的轨道。   绍兴海尚置业有限公司总经理 吴怀铃:首先城南这块地我们海尚置业也是紧密关注,这块地最终被融创和恒大两家竞得,从我们海尚置业的角度来说,也表示祝贺。城南片区在绍兴的主干道中兴路和解放路往南拓宽后,相应城南片区也将会是老百姓选择买房的片区。城南在许多绍兴人印象当中,是绍兴配套相对全面的区域, 同时城南二环内的新楼盘也相对稀缺,这次这块地能拍出这个价格,在“意料之外,也在情理之中”,对于绍兴楼市长期未出现价值标杆的情况来说,将会是一个利 好消息,希望通过这次绍兴地王的出现,带动绍兴整体楼市往量价齐升的方向发展。但我们海尚置业认为,我们不能仅关注这块的价格,关键还是看两家开发商未来 对地块的规划产品,毕竟老百姓最关心的还是房子品质质量等,我们海尚置业愿意也希望与其他开发商,一起为绍兴建设发展,绍兴房产网做出自己应有的贡献。我们海尚置业认为对绍兴楼市来说这无疑将会是一个利好消息,特别是对传统楼市行情(金九银十)有极大的推动能效,绍兴市中心楼盘及其他区域楼盘在售价体系上将会有一定的反映,所以说绍兴楼市价格将会有一定的波动就好比上海前几个月的连续高地王频出,上海楼市就加了好几把火。但我觉得在绍兴,本身外来人口基数比较其他城市来讲,还是相对比较低,购房的区域性选择上更加强烈,所以如何吸引更多城南外的客户,体现这’面粉”的价值,做成绍兴人民喜欢的”面包”,才是关键点!   搜狐焦点网特约评论员 沙漠鹰:本次土地拍出高价,放在当前经济虚火的大背景下,其实一点也不奇怪。自年初以来,全国各地房价疯涨,郑州二环已经突破2万一平方;合肥从均价7000到2万只花了7个月的时间;南京房价格已经突破3万;厦门的房价更是火的发紫,岛内已经破5万一平方,连集美这样的地方,楼板价也已经拍到1万5。更别说上海、深圳、北京,早已是一房难求。作为中国传统的最富裕地区之一,绍兴的房价真的一直很温和。主要原因有二个,一是绍兴的人口基数的确比较低,主城这几年虽然有了不小的发展,但是人口也远远低于百万,和绍兴的经济地位不符。另外,产业转型的阵痛期,造成的人口流失,也是绍兴这几年房价停滞不前的主要原因。本轮房价疯涨的主要因素,是经济失衡、货币超发造成的老百姓对于资产缩水的担忧。在投资无门,货币购买力急剧贬值的背景下,作为抵御通胀最有力的武器,房地产自然而然成为老百姓最后的选择。这次土地拍出高价,其实放在长三角的背景下,也没什么亮点,倒是参加的房企,大鳄云集,给人不少的遐想。绍兴自08年世茂入驻城东,撑起了迪荡商务区,彻底改变了绍兴的商业格局。本次土地的得主之一恒大,是行业排名第二的大企业,一向以城市运营能力闻名,在本次的宝万之争中,可圈可点,收获颇丰,很有可能成为行业老大。另外一个得主融创,也是以狼性营销闻名全国大企业,这几年业界的排名上升迅速。这二个大鳄入驻城南,能否升级绍兴的地产开发模式,能否再造一个迪荡,能否改变绍兴城市格局,提升城南的居住品质,绍兴房产网加快人口聚集,使得绍兴主城人口突破百万,大家拭目以待。   咸通房产总经理 金雁:一、项目销售价格预测和对周边的价格影响:1号地块土地土地面积20万方,容积率1.23-1.43,建筑面积最多28.5万方;可建地下室一层,约16万方以内。商业及品质多层类型,估算到可售面积,土地楼面地价含契税等大约9700元/㎡,设计及前期费用大约120-180元/㎡;地下室造价及销售原则自我平衡,少量入地面成本贴补,毛估地面工程造价大约2200-2800元/㎡;税金、管理费、营销费用估约600-1000元/㎡,交付及物业费用估约40-120元/㎡。合计估约12560-13800元/㎡,不含资金利息等融资成本,及利润;预计真正保本,可售房屋均价不会低于14500元/㎡。3号地块土地面积约14万方,容积率2.3-2.35,建筑面积最多33万方;可建地下室2层,20万方以内。商业及高层类型,估算到可售面积,土地楼面地价含契税等大约6950元/㎡,地下室按半数配套住宅自我平衡,半数配套商业地面成本贴补,毛估地面工程造价3000-3800元/㎡;。合计估约10600-11900元/㎡,不含资金利息等融资成本,及利润;地下两层,开发周期更长,施工期资金成本更高;预计真正保本,可售房屋均价不会低于13000元/㎡。上述开发,若成本向低处靠,则无法支撑品质大盘的形象和大规模销售。因为商业、住宅的具体面积控制指标未知、规划形式未知,价格也可能在商业和住宅之间做适当高低调剂,但幅度不可能过大。浙涤厂项目的土地价格已经高于目前周边小区如温馨花园、兴越花园、越厦花园的二手房成交价,也远高于中兴路南端刚刚开盘的,比浙涤厂地块离市区更远约7公里的品质大盘御景园,该楼盘宣传价5999元/方起,实际均价应在6300-6500元之间。所以浙涤厂土地的成交,从土地比价效应上看,会对周边楼盘起到抬价和促销作用。在绍兴三线城市房地产成交低迷的形势下,如何支撑浙涤厂10个月或一年后的保本销售价格呢?是否大企业已经先知先觉地预见到了人民币将会从大米被炒爆膨胀成冬米胖?我们拭目以待。二、浙涤厂地块也许是老城区附近最后一块航母地块了从浙涤厂地块成交报道上可以看到,十多家如雷贯耳的实力企业都参与了这次竞拍,导致成交价高出起拍价将近一倍,再次展示了面粉价高于面包价的传奇和惊叹。原本以为可能起拍价成交的脑袋,都只能摇头感叹了。是什么让浙涤厂地块如此吸引开发大腕呢?也许原因只有一个,那就是绍兴老城区周边基本上不可能再有这样规模的土地供应了,这是最后一块老城区旁、可能被划入城区核心圈内的航母级土地。虽然说周边的环境配套有待提高,有待项目开发时自我配套,但缺陷也是机遇,是展现显身手的大舞台。绍兴城南,一直是本地人比较钟爱的区域,不过近二十年来,绍兴的开发中心一直向北、向东,城南就一直静待在闺房里曼舞轻歌。虽有很多楼盘开发,销售上也没什么落后,但一直没有傍上“官”、“商”这财大气粗的两个字。大航母的开动,是否会把城市的眼光多吸引一点转向城南呢?当我再微信中转发了浙涤厂地块的成交信息后,立刻有城南居民的朋友问:我们住在浙涤厂地块附近的,会不会拆迁扩大建设区域。问得人住在六层楼的多层小区里。我说:一般拆迁开发,要不亏本,至少拆一建三,一份用于拆迁成本,一份用于政府土地审批储备成本和开发前期成本,一份用于开发商施工成本,这里能否挤出一些抵充开发商融资成本还不知道,所以一个六层楼的容积率1.5的小区,要拆迁,理论上需要用容积率4.5的新建小区来平衡,可建拆不起、也建不成。除非天降大通胀,以低价货币拆迁、通胀货币出让、再通胀货币销售。这个判断,也进一步夯实了浙化联以外再难寻老城区周边大块土地的预判。三、大块头有大智慧,看融创、恒大如何化解浙涤厂地块大蛋糕浙涤厂地块的介入,将给绍兴增加约4700套住宅,相当于绍兴2015年总成交量的40%左右,如此大的一块蛋糕端上来,让潜在的购买力如何吃得完、消化得了?由此,绍兴地产特别是城南区域,在今后五年中的销售竞争将是不断加剧、更加激烈的。绍兴大城南区域,除了绿建玲珑湾、绍兴e网二手房缇香名邸、南岸花城、沁芳名苑等楼盘收官,合成景园、彩虹名家、枫林华庭销售后期;还有有御香园、御锦园、阳光里、临江雅苑等新盘刚刚开上销售战场。参战的都是颇具实力的企业,大块头有大智慧,上演八仙过海各显神通了。融创掌门人孙宏斌董事长,曾经创办的顺驰公司,是房地产市场上第一个总结出房地产开发线路图行业领袖,比万科等都早。恒大也是如雷贯耳的企业,说起恒大球队,几乎无人不知。在这个资本吞噬经理人、资本决定市场投票权、资本瓜分市场份额的时代里,融创和恒大这样经验丰富的企业,开发大腕、资本大腕,会给我们展现怎样的开发手段和技巧呢?是否会成为我们能够看、但难以学的、绍兴房产界一个生动的教科书案例呢?我们拭目以待。
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